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 "Fibras", el mercado de moda en la bolsa mexicana

12 de Abril de 2013 • 11:15hs

Por Armando Tovar

MEXICO DF (Reuters) - Los instrumentos de inversión en bienes raíces mexicanos, conocidos localmente como "Fibras", se han puesto de moda porque a los jugosos dividendos que pagan se le sumó la expectativa de una apreciación de los inmuebles en la segunda mayor economía de América Latina.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, que son equivalentes a los REIT (real estate investment trust), operan como acciones en la bolsa y ofrecen rendimientos sobre rentas y ganancias de capital de canastas de inmuebles comerciales, como hoteles y naves industriales.

Las Fibras están obligadas a distribuir el 95 por ciento de su utilidad fiscal en dividendos a sus tenedores, lo que las obliga a recurrir al mercado para su expansión.

"Nos gusta la estabilidad, y obviamente nos gusta el dividendo, pero creemos que su valorización de capital representa probablemente la mejor oportunidad", dijo a Reuters Rick Hoss, gerente de portafolio de un fondo de inversión en Latinoamérica de Euro Pacific Capital.

La correduría Ve Por Más coincide con esa visión. En un reporte reciente afirmó que en México "el precio de los bienes raíces en general y las rentas de éstos están subvaluados respecto a los observados en países como Chile, Colombia y Brasil, es decir, tienen espacio para seguir subiendo".

El mercado de las Fibras nació en el 2011 con Fibra Uno, que permaneció como la única jugadora hasta noviembre del 2012, cuando se sumaron cuatro fideicomisos: Fibra Hotel, Fibra Macquarie, Fibra Inn y Terrafina.

"Se ha puesto de moda", dijo esta semana André El-Mann, director general de Fibra Uno, en un foro financiero organizado por la firma LatinFinance en la Ciudad de México.

"El alma de la Fibra es poder invertir en 'real estate' sin necesidad de comprar un inmueble", explicó.

IMPULSO AL MERCADO

La llegada de los Fibra aceleró el ritmo de la bolsa mexicana en los últimos meses y el primer trimestre fue el mejor de su historia en términos de colocaciones.

La mayor operación del periodo fue la tercera emisión de Fibra Uno, que colocó 22,050 millones de pesos (1,800 millones de dólares), seguida por la oferta pública inicial de Grupo Sanborns, el negocio minorista del magnate Carlos Slim que emitió 12,090 millones de pesos en acciones.

La colocación de Fibra Uno sedujo a inversionistas domésticos e internacionales por igual y la demanda superó en tres veces la oferta, un nivel similar al de las ofertas iniciales de Fibra Inn y Terrafina.

INICIO DIFICIL

El interés internacional por las Fibras no siempre estuvo ahí, recordó El-Mann, de Fibra Uno.

"Fue muy difícil la salida de nosotros (...) No querían saber de México, lo único que oían de México era que había 10 homicidios acá, 14 muertos allá, 18 descabezados por allá, y la verdad es que no querían invertir en México", dijo.

Entre el 2006 y el 2012, el entonces presidente Felipe Calderón enfocó su mandato en una lucha frontal contra los cárteles de la droga, cuya violencia dejó decenas de miles de muertos.

Pero el gobierno del presidente Enrique Peña Nieto, quien asumió en diciembre, ha tomado como estandarte la promoción de una serie de reformas que den impulso a la economía y que están reavivando el interés internacional en México.

EN ALZA

En su oferta inicial, Fibra Uno colocó unos 3,587 millones de pesos, a un precio de 19.50 pesos por certificado. En marzo de 2012 hizo su segunda colocación por unos 8,876 millones de pesos, a un precio de 23.75 pesos.

Actualmente sus certificados operan por encima de los 44 pesos, arrojando una ganancia de casi 126 por ciento contra el precio de su debut en la bolsa, lo que hace palidecer el desempeño del grueso de las emisoras en ese lapso.

El Indice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la bolsa mexicana escaló cerca de 19 por ciento desde el cierre del 2011 hasta marzo.

"El inversionista institucional de Estados Unidos, Europa, y cada vez más en Sudamérica, están participando muy activamente", destacó el director de Credit Suisse en México, Manuel Gutiérrez Salorio. Cerca de la mitad de los inversionistas institucionales en la emisiones recientes de Fibras han sido extranjeros, dijo.

Y a nivel local, los operadores de fondos de pensiones, conocidos como Afores y que manejan más de 2 billones de pesos (164,543 millones de dólares) han participado con gran interés.

En total, Fibra Hotel, Fibra Inn -ambas especializadas en hoteles-, Fibra Macquarie, y Terrafina -especializada en naves industriales-, colocaron certificados por alrededor de 32,780 millones de pesos.

Con semejante entrada de recursos, en su mayoría para adquirir propiedades, el valor de inmuebles comerciales como edificios de oficinas, naves industriales y hoteles ha comenzado a subir, y los participantes advierten que hay que ser cautelosos para evitar una burbuja en los precios.

"Está de moda y con tanto dinero que ha entrado (...) por lógica habiendo más demanda, el precio tiene que subir, porque la oferta es la misma", consideró El-Mann.

La cartera de propiedades de Fibra Uno pasó de 13 en su arranque a 279 al cierre del 2012, y analistas esperan que sus certificados sigan subiendo para ubicarse hacia los 50 pesos al cierre del 2013.

MERCADO PROFESIONAL

Tradicionalmente en México, los inmuebles para negocios eran propiedad de familias que los veían como una fuente de ingresos estable y segura.

Pero a inicios de la década pasada, cada vez más grupos de profesionales comenzaron a desarrollar y administrar propiedades, muchas con recursos de inversores privados, pero muy pocas se vendían.

"No habíamos tenido un mercado para vender y comprar hoteles. No existían compradores", dijo en un foro hotelero Michel Montant, director de ventas corporativas del Grupo Posadas, que vendió más de una decena de propiedades a Fibra Hotel.

Para los reguladores bursátiles, evitar una escalada de precios descontrolada dependerá de las propias Fibras y sus equipos directivos.

"Es muy importante que la administración esté ahí y sea una administración que conozca el tema, que tenga experiencia en bienes raíces", dijo esta semana Carlos Quevedo, vicepresidente de supervisión bursátil de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

Pedro Aspe, presidente de la firma Evercore Partners, cree que en los próximos cinco años podrían entrar al sector hasta 20 Fibras más.

Por su parte, el presidente de la BMV, Luis Téllez, ha dicho que están evaluando la posibilidad de incluir a algunas Fibras en el índice de referencia, el IPC, o la eventual creación de un índice especializado.

(Reporte adicional de Elinor Comlay y Dave Graham; Editado por Ana Isabel Martínez y César Illiano)

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